2021年6月21日，沪深交易所首批基础设施公募REITs正式上市，呈现高开低走之势。REITs大热，那么公募REITs与REITs有什么区别？
一、什么是REITs
大家还记得今年4月份，被深圳联合7部门一起严查的“深房理”涉嫌违法违规炒房事件吗？众所周知，深圳的房产很贵，好的地块必须千万起步，而且有户口、政策等方面限制。为了解决上述炒房难题，深房理提供平台募集资金，粉丝获取“股权”，一起出钱拿下深圳房产，由深房理管理这些房产，最终的收益分红主要是两块：出租收益+增值收益。
这其实就是REITS的基本原理。REITs是房地产信托投资基金，一般叫做不动产投资信托基金，是房地产证券化的重要手段。REITs通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构，进行房地产投资经营管理；将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金，通过集中投资可带来受益的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。
二、公募REITs与REITs的区别
所谓公募REITs，是向投资者公开募集资金形成基金资产，并通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目的标准化金融产品。通俗易懂地说，是一种追求持有分红、可自由交易、面向公众的特殊基金。
我们是房住不炒的原则，所以咱们发行公募REITs从一开始就不是住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目。那是什么呢？基建项目，比如产业园、高速公路、仓储物流等。举个简单的例子，比如你投资了高速公路，收益主要就是过路费；你买这高速的REITs就相当于承包了一小段高速公路；你要买了工业园区的REITs，你就是一个小包租公包租婆，收益就来自于租金、物业费等着。这些基础设施项目，它们承诺每年会把赚到钱的90{2f885fea6d4da36aec04ba9688a534e12581f1d9347b64c5ade801a62a3eb9ec}都拿出来分给投资者；并且被要求未来三年每年分钱的比例（净现金流分派率）不能低于4{2f885fea6d4da36aec04ba9688a534e12581f1d9347b64c5ade801a62a3eb9ec}；每个项目的比率不一样，最高的有12{2f885fea6d4da36aec04ba9688a534e12581f1d9347b64c5ade801a62a3eb9ec}。
公募REITs表现出的金融资产和不动产资产的双重属性，涉及一二级市场、多层级、多主体，故其风险管控复杂程度较高，介于股票和债券之间；它可能会有大幅度的波动，没有做好心理准备的话，建议还是谨慎为上。希望广大投资者对它保持足够的理性判断和认知，切实做好投资风险的管控，“投资有风险，入市须谨慎”。
